FAKTOR-FAKTOR KETIDAKPENGHUNIAN BANGUNAN KOMERSIAL DI BANDAR MERU RAYA, IPOH, PERAK

FAKTOR-FAKTOR KETIDAKPENGHUNIAN BANGUNAN KOMERSIAL DI BANDAR MERU RAYA, IPOH, PERAK MOHAMAD IQBAL BIN SATHAR MOHAMED Tesis ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Pengurusan Harta Tanah Dengan Kepujian FAKULTI PENGURUSAN TEKNOLOGI DAN PERNIAGAAN UNIVERSITI TUN HUSSEIN ONN MALAYSIA DISEMBER 2017

ii PENGAKUAN Saya akui laporan ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya :... Pelajar : MOHAMAD IQBAL BIN SATHAR MOHAMED Tarikh : : Penyelia : SR. ZARINA BINTI SHAMSUDIN

iii DEDIKASI... Buat ayahanda dan bonda tersayang, En. Sathar Mohamed Bin Mohamed Elias dan Puan Hajrah Binti Ajmul Khan, Jutaan terima kasih di atas dorongan dan sokongan kalian. Kalian sentiasa di sisi memberi dorongan, semangat dan harapan untukku terus mara kehadapan....buat penyelia yang dihormati dan dikasihi, Pn. Zarina Binti Shamsudin Jutaan terima kaih di atas segala dorongan, motivasi dan tunjuk ajar yang telah diberikan dalam menyempurnakan kajian ini.... Buat teman-teman seperjuangan, Jutaan terima kasih atas segala pandangan dan sokongan kalian. Terima kasih yang tidak terhingga untuk segala-galanya.

iv PENGHARGAAN Syukur kehadrat Allah S.W.T dengan limpah kurnia dan izin-nya, saya telah dapat menyempurnakan tugasan kajian Projek Sarjana Muda ini dengan kadar yang termampu dan menepati masa yang telah ditetapkan. Berkat kesabaran dan dorongan daripada ahli keluarga, penyelia dan sahabat handai secara langsung dan tidak langsung, akhirnya kajian ini dapat disiapkan dengan jayanya. Jutaan terima kasih juga ditujukan buat kedua ibu ibu bapa saya dan adik- beradik yang lain kerana banyak memberi dorongan dan bantuan sama ada dalam bentuk kewangan, motivasi dan sebagainya dalam usaha saya menyiapkan kajian ini. Di sini, saya juga ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada peyelia kajian saya iaitu Puan Zarina binti Shamsudin yang telah banyak memberikan kerjasama, bimbingan dan kata-kata peransang kepada saya sepanjang melaksanakan kajian ini. Seterusnya, terima kasih diucapkan kepada pegawai dari Pihak Perbadanan Kemajuan Negeri Perak dan juga ejen harta tanah di sekitar daerah Ipoh kerana telah memberikan kerjasama dan sudi meluangkan masa kepada saya untuk mendapatkan maklumat berkaitan kajian yang dijalankan. Akhir sekali, terima kasih yang tidak terhingga kepada rakan-rakan seperjuangan yang sentiasa memberikan pandangan dan galakan sepanjang kajian ini dijalankan. Hanya doa dan ucapan terima kasih sahaja dapat saya sampaikan di atas sumbangan yang telah diberikan. Semoga kalian semua diberkati oleh Allah S.W.T.

v ABSTRAK Pembangunan harta tanah merupakan aktiviti menjalankan pembangunan di sesebuah kawasan dengan mendapatkan kebenaran merancang daripada pihak berkuasa tempatan bagi memastikan pembangunan yang dilakukan itu mematuhi semua keperluan dan elemen yang telah ditetapkan. Kajian ini bertujuan untuk melihat kepada keadaan penawaran sewa semasa bangunan komersial di kawasan kajian dan juga untuk melihat jenis pembangunan yang dilakukan di kawasan itu bagi meningkatkan aktiviti ekonomi di kawasan tersebut. Pengumpulan data adalah secara kaedah kualitatif yang melibatkan kaedah temubual kepada pihak Perbadanan Kemajuan Negeri Perak(PKNP) dan juga ejen harta tanah yang mempunyai kepakaran serta pengalaman tentang keadaan semasa penawaran harta tanah di kawasan kajian. Seterusnya kaedah pemerhatian juga digunakan bagi mengukuhkan lagi hasil kajian yang dijalankan ini. Analisis data bagi kajian ini adalah menggunakan kaedah tematik. Hasil kajian menunjukkan pembangunan di kawasan ini dibangunkan secara bercampur di antara komersial dan kediaman. Pelbagai langkah telah diambil dalam meningkatkan kegiatan ekonomi di kawasan ini dan tindakan ini mengambil masa yang panjang untuk memberi kesan positif. Faktor-faktor yang dikenalpasti dalam ketidakpenghunian bangunan komersial adalah faktor ekonomi, demografi, politik, lokasi, kemudahan asas dan awam, pinjaman kewangan, harga atau sewa pasaran, dan stok rumah kedai semasa produk siap untuk dihuni, faktor pemaju dan faktor masa. Kesimpulannya, keadaan ekonomi di kawasan Ipoh yang menunjukkan peningkatan mendatar membuktikan bahawa kuasa membeli penduduk di kawasan kajian ini masih lagi rendah. Kata kunci : bangunan komersial, faktor ketidakpenghunian, penawaran sewa

vi ABSTRACT Property development is an activity of carrying out development in an area by obtaining planning permission from the local authority to ensure that the development is complied with all the requirements and elements that have been set. The study on commercial buildings in Bandar Meru Raya area has been carried out to look at the unemployment factors of commercial buildings in the area. The study objectives are to look at the current rental conditions of the commercial buildings in the area as well as to see the type of development undertaken in the area to increase economic activity in the area and ensure balanced development. The study area chosen for this study is Bandar Meru Raya, Ipoh. Data collection for this research is using qualitative method that involving interviews with the Perak State Development Corporation (PKNP) as well as the real estate agents with expertise and experience on the current situation of property supply at the study area. The observation method is also used to further strengthen the results of this study. Data analysis for this study was using thematic method. The findings show that development in this area is developed are mixed between commercial and residential. Various measures and steps that have been taken to improve economic activity in this area and this action takes a long time to have a positive impact on the study area. Factors identified in the unpredictability of commercial buildings are economic, demographic, political, location, basic and public amenities, financial loans, market prices or rentals, and home-market stocks during ready-to-live products, developer factors and time factors. In conclusion, the economic situation in the Ipoh area which shows a flat improvement proves that the purchasing power of the population in this study area is still low and requires a long period of time to develop. Keywords: Commercial buildings, factors of non-occupancy, rent offerings

vii ISI KANDUNGAN TAJUK...i PENGAKUAN...ii DEDIKASI...iii PENGHARGAAN...iv ABSTRAK...v ISI KANDUNGAN...vii SENARAI JADUAL...xiv SENARAI RAJAH...xv SENARAI LAMPIRAN...xvii BAB 1...1 PENGENALAN...1 1.1 Pendahuluan... 1 1.2 Latar Belakang Kajian... 2 1.3 Penyataan Masalah...4 1.4 Persoalan Kajian... 5 1.5 Objektif Kajian... 6

viii 1.6 Kepentingan Kajian...6 1.6.1 Perbadanan Kemajuan Negeri Perak (PKNP)...7 1.6.2 Penyelidik...7 1.6.3 Masyarakat Umum...7 1.6.4 Ahli Akademik...8 1.6.5 Pelabur...8 1.7 Skop Kajian...8 1.8 Susun Atur Bab...9 1.9 Metodologi Kajian...10 1.10 Kesimpulan...11 1.11 Jangkaan Hasil Kajian...12 BAB 2...13 KAJIAN LITERATUR...13 2.1 Pengenalan...13 2.2 Pembangunan Harta Tanah di Malaysia...14 2.2.1 Definisi Pembangunan Harta Tanah...14 2.2.2 Proses Pembangunan Harta Tanah...15 2.2.3 Perundangan Yang Berkaitan Dengan Pembangunan Harta Tanah...18 2.3 Pasaran Harta Tanah...19 2.4 Harta Tanah Komersial...20

ix 2.4.1 Definisi Harta Tanah Komersial...20 2.5 Sewa...22 2.5.1 Definisi Sewa...22 2.5.2 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Sewa...22 2.5.3 Nilai Sewa Pasaran...24 2.5.4 Tren Sewa...25 2.6 Faktor- Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan Harta Tanah Komersial 26 2.7 Faktor- Faktor Yang Mempengaruhi Penawaran Harta Tanah Komersial.28 2.8 Faktor-Faktor Makro Dan Mikro Dalam Kegagalan Pembangunan Harta Tanah Bangunan Komersial...31 2.8.1 Faktor Makro...31 2.8.2 Faktor Mikro...32 2.9 Kesimpulan...36 BAB 3... 37 METODOLOGI KAJIAN...37 3. 1 Pengenalan...37 3.2.1 Peringkat Awal...40 3.2.1.1 Mengenal Pasti Isu Permasalahan Dan Pemilihan Tajuk...40 3.2.1.2 Mengenal pasti Masalah Kajian...40

x 3.2.1.3 Membentuk Objektif dan Skop Kajian...41 3.2.2 Peringkat Pertengahan...42 3.2.2.1 Pengumpulan Data dan Maklumat...42 3.2.3 Peringkat Akhir...43 3.2.3.1 Analisa Kajian...44 3.2.3.2 Kesimpulan dan Cadangan...44 3. 3 Kaedah Kajian...45 3.3.1 Kaedah Temu Bual...45 3.3.2 Kaedah Analisis Dokumen...47 3. 4 Kaedah Penganalisaan Data...47 3.4.1 Kaedah Analisis Tematik...48 3. 5 Kesimpulan...49 BAB 4...50 ANALISIS DATA DAN DAPATAN KAJIAN...50 4.1 Pengenalan...50 4.2 Pengenalan terhadap Bandar Meru Raya...51 4.3 Analisis data mengenalpasti punca ketidakpenghunian bangunan komersial bagi tujuan sewa di kawasan Bandar Meru Raya....53 4.3.1 Faktor Makro :...54 4.3.1.1 Ekonomi...56

xi 4.3.1.2 Demografi...57 4.3.1.3 Politik...58 4.3.2 Faktor Mikro...59 4.3.2.1 Lokasi...63 4.3.2.2 Kemudahan Pinjaman Kewangan...64 4.3.2.3 Stok Rumah Kedai Semasa, Pembinaan Baru Dan Kadar Kekosongan.64 4.3.2.4 Harga Dan Sewa Bangunan Komersial...65 4.3.2.5 Masa...66 4.3.2.6 Pemaju...66 4.4 Analisis data mengklasifikasikan jenis pembangunan harta tanah di kawasan Bandar Meru Raya...67 4.4.1.1 Rumah Kedai...69 4.4.1.2 Hotel...73 4.4.1.3 Bangunan Pejabat Kerajaan...74 4.4.1.4 Pusat Pelancongan...76 4.4.1.5 Pasaraya...79 4.4.1.6 Kompleks- Terminal Amanjaya...80 4.4.1.7 Pusat Pendidikan...81 4.4.2 Kediaman...83

xii 4.4.2.1 Jenis- Jenis Harta Tanah Kediaman...83 4.4.2.2 Komuniti Berpagar...86 4.5 Kesimpulan...86 BAB 5...88 KESIMPULAN DAN CADANGAN...88 5.1 Pendahuluan...88 5.2 Rumusan Kajian...89 5.2.1 Rumusan Hasil Analisa Data Mengkaji Punca Ketidakpenghunian Bangunan Komersial Di Kawasan Bandar Meru Raya...90 5.2.2 Rumusan Hasil Analisa Data Jenis Pembangunan Harta Tanah Yang Dijalankan Di Kawasan Bandar Meru Raya...91 5.3 Rumusan Methodologi Kajian...92 5.4 Limitasi Kajian...93 5.4.1 Limitasi Skop Kajian...94 5.4.2 Limitasi Temubual Pakar...95 5.4.3 Limitasi Dapatan Kajian...95 5.6 Kajian Lanjutan...97 5.7 Kesimpulan...97

xiii RUJUKAN... 99 LAMPIRAN A... 103 LAMPIRAN B... 108 VITA... 114

xiv SENARAI JADUAL NO. JADUAL PERKARA MUKA SURAT 2.1 Proses Pembangunan Harta 15 Tanah 2.2 Senarai Perundangan yang 17 Digunakan dalam Pembangunan 2.3 Klasifikasi Harta Tanah 20 Komersial 4.1 Senarai Responden yang 53 ditemubual 4.2 Hasil Temubual Daripada Reponden Bagi Elemen- 56 Elemen Dalam Faktor Makro 4.3 Hasil Temubual Daripada Reponden Bagi Elemen- 60 Elemen Dalam Faktor Mikro 4.4 Klasifikasi Bangunan 69 Komersial 4.5 Klasifikasi Jenis Harta 83 Tanah Kediaman Yang Ditawarkan 5.1 Pendekatan Penyelidikan 92

xv SENARAI RAJAH NO. RAJAH PERKARA MUKA SURAT 2.1 Proses Pembangunan Harta Tanah di Malaysia 16 3.1 Carta aliran peringkatperingkat 37 kajian 3.2 Proses pelaksanaan 45 temubual 4.1 Peta kedudukan Bandar Meru Raya, Ipoh, Perak 52 4.2 Elemen Faktor Makro 54 Yang Terlibat Dalam Kegagalan Pembangunan Bangunan Komersial 4.3 Elemen Faktor Mikro Yang Terlibat Dalam Kegagalan 59 Pembangunan Bangunan Komersial 4.4 Pelan Guna Tanah Bandar Meru Raya 68 4.5 Klasifikasi Bangunan 70 Rumah Kedai yang Ditawarkan 4.6 Bangunan Rumah Kedai 72 4.7 Bangunan hotel di Bandar Meru Raya 73

xvi 4.8 Movie Animation Park Studios 77 4.9 Bulatan Amanjaya 78 4.10 Restoran Rumah 79 Traditional Melayu (RRTM) 4.11 Pasaraya besar Mydin di Bandar Meru Raya 80 4.12 Kompleks Terminal 81 Amanjaya 4.13 Pusat Pendidikan di Bandar Meru Raya 82 4.14 Kediaman Pangsapuri 85 Yang Ditawarkan Oleh PRIMA

xvii SENARAI LAMPIRAN LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT A Soalan Temubual 102 Berstruktur B Foto-Foto Bandar Meru Raya 107

BAB 1 PENGENALAN 1.1 Pendahuluan Sektor pembinaan antara sektor utama yang menyumbang kepada Keluaran Dalam Negari Kasar selain daripada sektor perkhidmatan, pembuatan, pertanian dan perlombongan dan kuari. Sektor pembinaan melibatkan aktiviti pembinaan rumah kediaman, pembinaan bangunan perdagangan, pembinaan kejuruteraan berat dan pembinaan industri. Aktivitiaktiviti pembinaan tersebut akan melibatkan proses guna tanah yang membawa kepada pembangunan harta tanah di kawasan guna tanah terlibat. Pembangunan harta tanah perdagangan merupakan proses guna tanah untuk tujuan pembinaan pejabat, pusat membeli belah atau unit kedai. Pembangunan harta tanah jenis komersial (rumah kedai) antara pilihan yang mendapat tempat di kalangan pemaju sebagai langkah mudah dan kurang risiko untuk mendapat keuntungan kerana struktur binaan unit kedai yang lebih ringkas dan mudah berbanding bangunan lain serta disebabkan oleh mempunyai harga jualan yang kompetitif. Produk hasil daripada pembangunan harta tanah dianggap unik dan heterogeneous kerana ia tidak seperti barangan jualan lain yang boleh dihantar ke lokasi yang mempunyai kadar permintaan tinggi di samping kos pembuatan yang besar. Dengan modal yang besar, pembinaan produk ini perlu dibangunkan di lokasi yang strategik di mana penjualannya akan mengatasi permintaan agar tidak berlaku lambakan dan menyebabkan pemaju mengalami sebarang kerugian. Namun demikian, ia bukanlah sesuatu yang mudah untuk meramalkan kuantiti sebenar yang mampu memenuhi permintaan ke atas produk

2 berkenaan di mana mungkin boleh menyebabkan pembangunan itu gagal di sesuatu kawasan. Laporan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menunjukkan lambakan produk jenis unit kedai berlaku di semua negeri di Malaysia. Laporan JPPH pada suku kedua 2011 menunjukkan terdapat 5,931 unit kedai yang siap dibina tidak terjual bernilai RM 1.690 bilion. Faktor kegagalan penjualan unit kedai dipasaran dipengaruhi oleh faktor makro seperti ekonomi, demografi dan politik serta faktor mikro seperti lokasi, kemudahan asas, pinjaman kewangan, harga atau sewa pasaran, ciri-ciri fizikal produk dan stok rumah kedai semasa produk siap untuk dihuni. Kegagalan jualan dan pemasaran adalah antara risiko yang perlu dihadapi oleh pemaju dalam pembangunan harta tanah. Kajian ke atas faktorfaktor ketidakpenghunian yang mempengaruhi pelabur untuk melakukan perniagaan di kawasan Bandar Meru Raya ini merupakan langkah awal dalam melihat untuk menyusun semula pembangunan baru di mana boleh memberi nilai tambah bagi kawasan ini dengan pada masa yang sama mampu untuk menarik pelabur untuk lebih yakin melakukan pelaburan di kawasan ini disebabkan kawasan pembangunan ini berada di pinggir bandar Negeri Ipoh. 1.2 Latar Belakang Kajian Bandar Ipoh ialah sebuah bandar raya yang terletak dalam daerah kinta yang merupakan ibu Negeri Perak dan pusat pentadbiran Perak Darul Ridzuan. Bandar raya ini terletak kira-kira 200 km ke utara Kuala Lumpur. Bandar Ipoh juga merupakan bandar raya keempat terbesar di Malaysia selepas Kuala Lumpur, George Town dan Johor Bharu. Sempadan Majlis Bandaraya ipoh ini meliputi kawasan seluas 643 km persegi dengan bilangan penduduk berjumlah lebih daripada 720,000 orang. Sebagai ibu negeri Perak Darul Ridzuan, Ipoh berperanan sebagai pusat pentadbiran, perdagangan, sukan, kewangan, politik, keagamaan dan juga pendidikan. Disebabkan ini pihak berkuasa tempatan telah merancang pembangunan Bandaraya Ipoh dengan mengambil kira faktor

3 fizikal, ekonomi dan sosial untuk mencapai taraf kehidupan warga kota yang lebih berkualiti dengan cara :- Merancang dan melaksanakan dasar pembangunan kerajaan dari segi kemajuan bandar, perumahan, pertanian dan perindustrian di peringkat tempatan bagi menentukan penggunaan tanah yang optima serta berekonomi supaya pembangunan sosial dan ekonomi dapat dijalankan dengan cekap dan berkesan bagi memberikan keselesaan hidup penduduk-penduduk MBI khususnya. Memberi khidmat perancangan dari segi fizikal di peringkat Majlis dan juga Daerah untuk mencapai objektif wawasan 2020. Menggalak dan mempertingkatkan pertumbuhan kemajuan bandar di dalam kawasan pentadbiran MBI dan sekitarnya. Bagi merealisasikan pembangunan di negeri Ipoh ini Bandar Meru Raya adalah sebuah bandar baru di Ipoh, Perak, Malaysia yang sedang dibangunkan dengan pelbagai jenis pembangunan yang bercampur. Ia terletak di antara Jelapang dan Chemor. Perbandaran yang dilakukan ini termasuk pelbagai kedai-kedai baru, sebuah pusat membeli-belah, terminal bas dan teksi, Sekolah Antarabangsa Tenby dan bangunan pentadbiran kerajaan. Bandar Meru Raya ini terletak di seberang Lebuhraya Utara-Selatan dari Jelapang, Di Bandar Meru Raya juga terdapat beberapa bangunan kerajaan sedia ada dan juga yang akan di bangunkan di mana ianya akan menempatkan lebih 10 bangunan kerajaan, termasuk Kementerian Dalam Negeri, Yayasan Perak, Jabatan Perhutanan, Jabatan Audit Negara, Badan Pencegah Rasuah Malaysia, Kementerian Dalam hal ehwal dan Arkib Negara Malaysia. Tindakan kerajaan dengan menjadikan kawasan bandar baru ini tumpuan mampu memberi keyakinan kepada pelabur hartanah dalam menawarkan hartanah seperti bangunan komersil dan kawasan perumahan disebabkan yakin terhadap kegiatan ekonomi dan jenis perniagaan yang akan ditawarkan. Dengan ini penduduk bandar baru tersebut tidak perlu keluar ke bandar sedia ada untuk mendapatkan keperluan harian mereka kerana segala keperluan dan perkhidmatan boleh didapati di bandar baru tersebut. 1.3 Penyataan Masalah

4 Desakan pembangunan di pusat bandar kini telah menyebabkan pembangunan terpaksa dilakukan di kawasan-kawasan baru bagi memastikan penggunaan tanah yang optimum di samping memenuhi permintaan penduduk terhadap hartanah yang diperlukan. Selain itu, pembangunan ini dilakukan bagi memastikan pembangunan yang dilakukan adalah secara teratur. Menurut Henry Chitsulo (2013), terdapat tiga sudut perspektif untuk definisi pembangunan harta tanah, iaitu perspektif usahawan, arkitek dan perancang bandar. Dari perspektif usahawan, pembangunan harta tanah merupakan satu proses untuk meningkatkan guna tanah atau bangunan melalui pembangunan fasiliti yang memenuhi keperluan sosial, komersial dan infrastruktur. Dari perspektif arkitek, pembangunan harta tanah ialah pembentukan alam sekitar dan sumber yang sedia ada untuk kepentingan komersial dan mencari keseimbangan antara rekaan yang baik dengan kepentingan komersial. Perancang bandar pula mendefinisikan pembangunan harta tanah sebagai pemberian dan pengurusan kemudahan seharian orang awam seperti kediaman, ruang pejabat dan pusat komersial. Bagi tujuan penyelarasan dan merancang pembangunan yang lebih terkawal, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 melalui pelbagai peruntukan telah menyediakan beberapa aspek kawalan pembangunan yang bersesuaian termasuk penyediaan pelan induk, pelan pengezonan, kawalan pembangunan dan penyediaan rancangan pemajuan yang melibatkan kajian dan penulisan mengikut kawasan. Melalui peruntukan akta ini jugalah diperkenalkan Kebenaran Merancang (KM) melalui Bahagian IV yang memperuntukan kawalan pembangunan. Antara sumbangan dan kepentingan KM kepada pembangunan adalah seperti aspek fizikal, sosial dan ekonomi. Oleh itu, pengkaji ingin melihat kepada trend pembangunan yang dilakukan di kawasan itu bagi melihat bagaimana ianya mampu menarik penduduk negeri itu untuk datang ke kawasan yang baru dibangunkan ini kerana kedudukannya yang agak jauh dari bandar Ipoh. Kemudian, pengkaji ingin melihat adakah pembangunan yang dilakukan itu

5 seimbang dengan menawarkan semua jenis hartanah yang diperlukan bagi mewujudkan sebuah bandar. Harta tanah komersial merupakan salah satu daripada tiga komponen utama dalam jenis harta tanah. Harta tanah komersial merujuk kepada apa apa jenis harta tanah yang mampu untuk menjana pendapatan (Hamson, 2016). Ini bermakna, harta tanah komersial digunakan sebagai sumber pendapatan kepada mana-mana pihak atau individu yang memilikinya. Harta tanah komersial seperti hotel dan restoran atau kafe mampu untuk menjana pendapatan yang lumayan di sesetengah kawasan, terutamanya di kawasan bandar. Harta tanah komersial lebih heterogen berbanding komponen harta tanah yang lain seperti jenis kediaman atau pertanian (U.S. Department of Energy, 2008). Oleh itu, pengkaji ingin melihat kepada penawaran sewa bangunan komersial di kawasan bandar baru itu kerana masih lagi terdapat bangunan-bangunan yang diiklan untuk disewakan tetapi masih belum lagi ada peniaga yang berminat untuk melabur dalam perniagaan di kawasan itu. 1.4 Persoalan Kajian Dua (2) persoalan kajian telah dibentuk bagi mengkaji pembangunan yang dilakukan di sebuah kawasan bandar baru. Persoalan tersebut adalah: 1. Apakah punca ketidakpenghunian bangunan komersial yang ditawarkan bagi tujuan sewa? 2. Apakah jenis pembangunan harta tanah yang dijalankan di kawasan Bandar Meru Raya?

6 1.5 Objektif Kajian Dalam menjalankan kajian ini, objektif kajian yang telah ditentukan ini adalah untuk: 1. Mengenalpasti punca ketidakpenghunian penawaran bangunan komersial yang ditawarkan bagi tujuan sewa di kawasan bandar baru ini. 2. Mengklasifikasikan jenis pembangunan harta tanah yang dijalankan di kawasan Bandar Meru Raya. 1.6 Kepentingan Kajian Kajian ini dilakukan untuk melihat kepada konsep pembangunan yang dilakukan bagi sesuatu kawasan yang baru dibangunkan dalam memastikan perancangan yang dilakukan itu dapat dicapai mengikut ketetapan pihak berkuasa tempatan. Kajian ini juga bagi melihat sama ada pembangunan yang dilakukan itu berlaku secara seimbang dalam sesebuah negeri. Tujuan kajian ini adalah untuk memberikan pemahaman pembangunan seimbang yang mesti dilakukan dalam membangunkan sebuah kawasan baru. Kajian ini penting untuk: 1. Kajian ini diharap menjadi rujukan dalam bidang harta dalam melihat kepada punca ketidakhunian pembangunan komersial yang baru dibangunkan di sesebuah kawasan di Malaysia. Ia diharapkan dapat memberikan informasi kepada kajian yang meluas tentang konsep pembangunan hartanah komersial di sesuatu kawasan baru yang ingin dibangunkan.. 2. Melihat kepada trend pembangunan yang dilakukan di kawasan bandar Meru Raya samada ianya dilakukan secara seimbang bagi memastikan terdapat kegiatan ekonomi di kawasan ini. Ia mampu membantu pemaju dalam melihat jenis hartanah yang perlu ditawarkan mengikut keperluan yang sebenar. 3. Mendapatkan maklumat penawaran sewa semasa bangunan komersil di kawasan bandar baru ini. Tindakan ini ialah bagi memberi informasi kepada peniaga yang ingin melakukan perniagaan di kawasan bandar baru ini.

7 Kemudian, tujuan kajian ini dijalankan adalah bagi membantu memberikan pendedahan, manfaat serta idea kepada pihak-pihak berikut: 1.6.1 Perbadanan Kemajuan Negeri Perak (PKNP) Menerusi kajian ini, PKNP dapat mengenalpasti dengan lebih jelas mengenai isu-isu pembangunan yang berlaku di kawasan Bandar Meru Raya. Terdapat pelbagai kesan negatif dan positif yang boleh dikenalpasti terhadap pembangunan ini. Oleh itu, kepentingan kajian ini adalah untuk pihak PKNP agar dapat melaksanakan kaedah pembangunan yang lebih berkesan kepada masyarakat Ipoh dan bagi menarik pelaburpelabur untuk meningkatkan kegiatan ekonomi negeri itu. 1.6.2 Penyelidik Hasil daripada kajian ini akan memberikan satu gambaran jelas kepada penyelidik tentang faktor ketidakpenghunian bangunan komersial yang berlaku di kawasan Bandar Meru Raya di mana kawasan ini merupakan kawasan yang baru dibangunkan di dalam Negeri Perak. 1.6.3 Masyarakat Umum Kajian ini lebih cenderung kepada masyarakat umum di Perak. Kajian ini adalah untuk memberi penjelasan yang lebih spesifik mengenai punca ketidakpenghunian yang berlaku terhadap bangunan komersial yang dibangunkan dengan lebih terperinci dan mudah difahami. Oleh itu, kajian ini boleh dijadikan sebagai panduan kepada masyarakat untuk memahami konsep pembangunan yang mungkin gagal dalam pembangunan walaupun terdapat rancangan pembangunan yang teliti dan berkesan.

8 1.6.4 Ahli Akademik Ahli akademik juga boleh menjadikan kajian ini sebagai rujukan dan dapat mengetahui dengan lebih meluas mengenai konsep pembangunan harta tanah seimbang yang perlu dilakukan bagi memastikan pembangunan komersial ini mampu memberi pulangan yang sewajarnya bagi pelabur yang membuat pelaburan di sesebuah kawasan. 1.6.5 Pelabur Kajian ini juga mampu membantu pihak pelabur yang ingin melakukan pelaburan di sesebuah kawasan yang baru dibangunkan dengan melihat semua faktor yang mampu menarik minat dan memberi pulangan yang sewajarnya kepada pelabur. Bakal-bakal pelabur akan sedar tentang konsep yang perlu dilihat sebelum melakukan pelaburan terhadap jenis harta tanah komersial bagi memastikan perniagaan yang ingin dilakukan di kawasan itu mencapai objektif yang dijangkakan oleh pelabur. 1.7 Skop Kajian Dalam menjalankan kajian ini, skop kawasan kajian yang diambil adalah di kawasan Meru Raya, Ipoh, Perak iaitu lokasi di mana kawasan bandar baru yang baru dibangunkan di ipoh. Kawasan kajian ini terletak di kawasan pinggir bandar yang mempunyai jalan Jelapang Silibin yang menghubungkan dengan kawasan pusat bandar Ipoh. Kawasan kajian adalah lebih tertumpu kepada aktiviti perniagaan dan komersial di mana terdapat banyak bangunan komersil, kompleks perniagaan, bangunan kerajaan, pasaraya, terminal bas, bangunan pejabat dan bangunan hotel. Pihak yang terlibat dalam memberi respon dan maklumat berkaitan dengan penyelidikan ini ialah pihak berkuasa tempatan, pihak pelabur yang melakukan pelaburan, pihak ejen harta tanah di kawasan Ipoh dan juga pihak awam yang terlibat dengan kawasan bandar baru ini.