UNIVERSITI TUN HUSSEIN ONN MALAYSIA PENGESAHAN STATUS LAPORAN PROJEK SARJANA MUDA KAJIAN KESAN PEMBANGUNAN PUSAT PERDAGANGAN PONTIAN BAHARU TERHADAP PERUBAHAN TRANSAKSI HARTANAH KOMERSIAL DI BANDAR PONTIAN SESI PENGAJIAN : 2017/2018 Saya MUHAMMAD KHARIULNIZARUL BIN KAMIRAN mengaku membenarkan Laporan Projek Sarjana Muda ini disimpan di Perpustakaan dengan syarat-syarat kegunaan seperti berikut: 1. Laporan Projek Sarjana Muda adalah hak milik Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. 2. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan untuk tujuan pengajian sahaja. 3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan pertukaran antara institusi pengajian tinggi. 4. ** Sila tandakan ( ) SULIT (Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan atau kepentingan Malaysia seperti yang termaktub di dalam AKTA RAHSIA RASMI 1972) TERHAD (Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh organisasi/badan di mana penyelidikan dijalankan) TIDAK TERHAD Disahkan oleh (TANDATANGAN PENULIS) ALAMAT TETAP: PTD 6107, LORONG 6, TAMAN DAMAI, JALAN PARIT MESJID, 82000, PONTIAN, JOHOR. (TANDATANGAN PENYELIA) EN. MAT TAWI BIN YAACOB Tarikh: Tarikh: CATATAN: ** Jika Laporan Projek Sarjana Muda ini SULIT atau TERHAD, Sila Lampirkan surat daripada pihak berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali sebab dan tempoh tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT dan TERHAD
KAJIAN KESAN PEMBANGUNAN PUSAT PERDAGANGAN PONTIAN BAHARU TERHADAP PERUBAHAN TRANSAKSI HARTANAH KOMERSIAL DI BANDAR PONTIAN MUHAMMAD KHARIULNIZARUL BIN KAMIRAN Laporan Projek ini dikemukakan sebagai Memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Pengurusan Harta Tanah Dengan Kepujian Fakulti Pengurusan Teknologi dan Perniagaan Universiti Tun Hussein Onn Malaysia JANUARI 2018
Saya akui tesis ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya Pelajar :... MUHAMMAD KHARIULNIZARUL BIN KAMIRAN Tarikh :... Penyelia :... EN. MAT TAWI BIN YAACOB
DEDIKASI Terima kasih yang tidak terhingga buat bonda dan ayahda tersayang, SALOMA BINTI ABDUL MANAP & KAMIRAN BIN ATAN Terima kasih atas sokongan, dorongan serta kata semangat yang diberikan Buat penyelia yang dihormati, EN MAT TAWI BIN YAACOB Terima kasih atas segala tunjuk ajar dan galakan yang diberikan, Buat teman, RAKAN SEPERJUANGAN DI UTHM Terima kasih atas segala-galanya
PENGHARGAAN Pertama sekali, saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan dan ribuan terima kasih kepada penyelia saya, iaitu En Mat Tawi Bin Yaacob kerana telah banyak memberikan bimbingan, tunjuk ajar, semangat serta dorongan sehingga kajian ini berjaya dilaksanakan. Nasihat dan pesanan serta ilmu yang dicurahkan oleh beliau akan saya ingati dan gunakan serta dijadikan sebagai panduan untuk masa hadapan. Setinggi-tinggi penghargaan turut diucapkan kepada kedua-dua panel saya, iaitu Sr. Dr. Abdul Jalil Bin Omar dan Prof. Madya Dr. Mohammad Tahir Sabit Haji Mohammad yang sudi memberikan pendapat dan berkongsi ilmu. Atas tunjuk ajar mereka, saya berjaya melengkapkan kajian ini. Penghargaan juga turut diberikan kepada pihak pengawai-pengawai penilaian di Bandar Pontian atas kerjasama yang diberikan. Disamping itu, penghargaan turut diberikan kepada pihak kakitangan Henry Butcher atas kesudian melayan kerenah saya dalam mendapatkan maklumat berkaitan dengan kajian ini. Seterusnya, insan yang banyak berjasa sepanjang proses mengumpulkan data di kawasan kajian iaitu rakan saya Fatin Reahana Frazyan Binti Hashim dan Norsahferidah Binti Ghani yang telah banyak membantu melicinkan proses pengumpulan data. Penghargaan juga turut ditujukan kepada semua pihak yang terlibat samada secara langsung mahupun secara tidak langsung dalam melengkapkan kajian ini. Sekian, terima kasih.
ABSTRAK Pelbagai faktor yang mempengaruhi trend harga harta tanah komersial. Kajian ini menggunakan transaksi pindakmilik atau jualbeli untuk melihat trend perubahan harga bagi harta tanah komersial adalah untuk mengkaji trend hartatanah komersial di Bandar Pontian. Seterusnya adalah mengenalpasti faktor-faktor mempengaruhi harga hartanah komersial lain kesan pembangunan Pusat Perdagangan Pontian. Justeru, kaedah temu bual dilakukan bertujuan untuk memudahkan dalam menemukan objektif kajian. Seterusnya, mendapatkan maklum balas daripada pensyarah dan pengawai yang lain terlibat untuk mendapatkan maklumat data transaksi pindahmilik dan pelan pembangunan. Di akhir kajian ini, penyelidik berharap kajian yang diperolehi seperti trend harga hartanah komersial dari tahun 2005 hingga tahun 2015. Seterusnya adalah faktor-faktor makro dan mikro yang mempengaruhi harga hartanah komersial selain kesan pembangunan Pusat Perdagangan Pontian baru. Faktornya seperti ekonomi, pinjaman kewangan, demografi dan sosial, kos pembinaan, lokasi dan kemudahsampaian, dan kemudahan awam dapat memberi manfaat kepada golongan akademik dan syarikat pengurusan hartanah serta syarikat pemaju agar dapat menggunakan maklumat daripada kajian ini untuk meningkatkan dan memperbaiki kekurangan yang sedia ada.
ABSTRACT Various factors affecting the price of commercial real estate trends. This study uses a transaction or purchase transaction to see the trend of price changes for commercial property is to study the commercial business trends in Pontian Town. Next is to identify factors affecting the price of other commercial properties of the development of the Pontian Trade Center. Hence, the interview method is aimed at facilitating the research objective. Next, get feedback from other lecturers and other officers involved to obtain data transfer and plan development information. At the end of the study, researchers are hoping for research to be derived such as commercial commercial price trends from 2005 to 2015. Next are macro and micro factors that affect commercial property prices besides the impact of the development of the new Pontian Trade Center. Factors such as economics, financial, demographic and social loans, cost, location and accessibility, and public facilities benefit the academic and property management companies and developers to use the information from this study to improve and improve existing shortcomings.
JILID 1 : ISI KANDUNGAN ISI KANDUNGAN TAJUK PENGAKUAN DEDIKASI PENGHARGAAN ABSTRAK ABSTRACT KANDUNGAN MUKA SURAT i ii iii iv v vi vii-ix BAB 1 : PENGENALAN 1.1 Pengenalan 1 1.2 Latar Belakang Kajian 2-3 1.3 Penyataan Masalah 3-8 1.4 Persoalan Kajian 8 1.5 Objektif Kajian 8 1.6 Skop Kajian 9 1.7 Metodologi Kajian 9-10 1.8 Kepentingan Kajian 11 1.9 Kesimpulan 12 BAB 2 : KAJIAN LITERATUR 2.0 Pengenalan 13 2.1 Definisi 14 2.1.1 Harta Tanah Komersial 14-15 2.1.2 Nilai, Harga, dan kos 15-17 2.2 Pasaran Harta Tanah 17 2.2.1 Nilai Pasaran Terbuka 17 2.2.2 Permintaan dan Penawaran 18 2.3 Pelaburan dalam Harta Tanah Komersial 18-19 2.4 Jenis-jenis Perniagaan Bagi Harta Tanah komersial (Kedai) 19 2.5 Faktor-faktor Makro yang Menpengaruhi Permintaan dan Penawaran 19-22 Harta Tanah Komersial 2.6 Faktor-faktor Mikro yang Menpengaruhi Permintaan dan Penawaran 22-27 Harta Tanah Komersial Kesimpulan
BAB 3 : METODOLOGI KAJIAN 3.1 Pengenalan 27-28 3.2 Metodologi Yang Digunakan 28 3.2.1 Temubual 28-29 3.2.2 Metodologi Dokumentasi 30 3.3 Analisis Data 30 Kesimpulan 31 BAB 4 : ANALISIS DATA DAN PENEMUAN 4.0 Pengenalan 32 4.1 Objektif 1 : Analsis terhadap Jumlah Bilangan Pindahmilik Hartanah Komersial mengikut Peringkat Harga Suku Tahunan dari Tahun 2005 hingga Tahun 2015 32 4.1.1 Analisis trend harga hartanah komersial pada tahun 2005 32-36 hingga 2008 4.1.2 Analisis susut nilai pindhmilik mengikut jenis hartanah 37-40 komersial pada tahun 2005 hingga tahun 2008 4.1.3 Analisis trend harga hartanah komersial pada tahun 2009 41-46 hingga 2013 4.1.4 Analisis susut nilai pindhmilik mengikut jenis hartanah 46-50 komersial pada tahun 2009 hingga tahun 2013 4.1.5 Analisis trend harga hartanah komersial pada tahun 2014 51-53 hingga 2015 4.1.6 Analisis susut nilai pindhmilik mengikut jenis hartanah 54-56 komersial pada tahun 2014 hingga tahun 2015 4.1.7 Analisis trend jumlah keseluruhan pindahmilik dan susut nilai sepanjang tahun 2005 hingga tahun 2015 56-57 4.2 Objektif 2 : Analisis terhadap faktor faktor makro dan mikro yang mempengaruhi harga hartanah komersial 57 4.2.1 Pengumpulan data 57 4.2.2 Penetapan kod petunjuk bagi analisis kualitatif 58-59 4.3 Analisis data 59 4.3.1 Persoalan Kajian 1 59 4.3.1.1 Faktor makro yang mempengaruhi harga harta tanah komersial 59-63 di Bandar Pontian, Johor. 4.3.2 Persoalan kajian 2 64 4.3.1.2 Faktor mikro yang mempengaruhi harga harta tanah komersial di Bandar Pontian, Johor 64-67 4.4 kesimpulan 69
BAB 5 : KESIMPULAN 5.1 Pengenalan 70 5.2 Rumusan hasil datapan kajian 71 5.2.1 Rumusan pencapaian persoalan 1 71 5.2.2 Rumusan pencapaian persoalan 2 72 5.3 Cadangan kajian lanjutan 72 5.4 Limitasi kajian 73 5.5 Penutup 73 Rujukan 74-75 Lampiran 76-86
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 PENGENALAN Pada penghujung tahun 2010, berlaku kemelesetan ekonomi dirantau global, asia, asia tenggara dan berlaku juga di Malaysia. Malaysia juga turut menerima tempias kesan kemelesetan ekonomi global yang mempengaruhi harga pasaran harta tanah sama ada harta tanah kediaman, harta tanah industri, dan harta tanah komersial. Ekonomi pasaran yang lembap itu telah belakunya kelembapan pasaran hartanah dan transaksi harta tanah pada tahun 2010 telah mencatatkan jumlah yang paling rendah dalam tempoh tersbut (Laporan Pasaran Harta, 2010). Pada tahun 2010 hingga tahun 2011, ekonomi Malaysia sudah mula pulih dan kukuh daripada krisis kemelesetan ekonomi yang berlaku pada 2010 hingga tahun 2011. Manakala pada tahun 2001 hingga 2005 ekonomi Malaysia telah mencatatkan pertumbuhan yang menggalakkan walaupun ketidaktentuan dalam persekitaran global seperti pada tahun 2003 berlaku peperangan antara Afghanistan dan Iraq serta wabak sindrom penafasan akut yang teruk (SARS). Pada tahun 2004 hingga tahun 2005 berlaku peningkatan harga minyak mentah (Rancangan Malaysia ke-9, 2006). Sejajar dengan pertumbuhan ekonomi yang semakin mengukuh, pasaran harta tanah juga semakin beransur pulih. Menurut Laporan Pasaran Harta tahun 2005, secata keseluruhan, sector kedai di Malaysia diramalkan akan terus optimistik. Manakala subsektor terus kekal menerajui aktiviti hartanah di seluruh Malaysia dari segi transaksi dan bilangan jual beli atau pindah milik hartanah komersial.
Namun demikian, di negeri Johor didapati bahawa pasaran rumah kedai adalah tidak menggalakkan. Unit siap dibina, dalam pembinaan dan belum dibina yang tidak terjual adalah berada dalam trend yang meningkat. Lokasi rumah kedai yang tidak terjua adalah tertumpu di kawasan Johor (Laporan Stok Pasaran Harta Tanah, 2015). Secara umumnya, trend prestasi pasaran rumah kedai dipengaruhi oleh pelbagai faktor sama ada secara langsung ataupun tidak langsung. Disamping itu, pasaran rumah kedai ini ini dipengaruhi oleh faktor mikro iaitu faktor-faktor tempatan seperti lokasi, kejiranan, ketidaksampaian, tahap akriviti perniagaan tempatan dan sebagainya. Keseimbangan faktor tempatan ini diperlukan dalam melihat trend prestasi pasaran rumah kedai kerana ia menyebabkan tren pasaran tersebut berbeza dengan tren umum nasional akibat faktor tempatannya yang istimewa (Ali, 1998) Kemelesetan ekonomi dunia yang menyebabkan kadar inflasi dan kadar faedah yang tinggi, ini telah merendahkan permintaan terhadap harta tanah di peringkat nasional kerana kuasa beli masyarakat yang berkurangan. Kesan nyata ialah kemerosotan nilai harta tanah (Mohamad, Tawil, Ismail, Yusoff, & Bina, 2011). Faktor yang paling penting dalam penentuan sector perdagangan iaitu dimana ahli perniagaan akan melihat kepada faktor lokasi yang memberikan mereka pulangan yang lumayan yang maksima. Menurut Ismail (1997) lokasi dan tapak mempengaruhi kemudahan boleh sampai dan pengangkutan awam yang boleh meningkatkan nilai harta-harta komersial. Selain itu, rumah kedai atau hartanah komersial yang lain juga yang terletak di lokasi yang strategik akan menjamin kemajuan perniagaan yang dibangunkan. Oleh itu, lokasi yang sesuai untuk proses perletakan hartanah komersial sangat penting di kawasan pusat Bandar dan di sepanjang jalan utama, ia akan mempengruhi nilai harga atau nilai hartanah tersebut kerana di kawasan itu merupakan kawasan tumpuan. 1.2 Latar Belakang Kajian Secara amnya, pasaran hartanah komersial pada masa sekarang berlaku sedikit kelembapan kerana berlakunya kemelesetan ekonomi global yang mempengaruhi pasaran hartanah Malaysia khususnya di Johor. Namun demikian, serba sedikit juga memberi tamparan yang hebat kepada pasaran hartanah komersial di Bandar Pontian. Pasaran hartanah komersial ini mulai terjejas apabila berlakunya lebihan penawaran
kepada hartanah komersial yang memberikan kesan kepada tren harga pasaran hartanah komersial. Pada lewat tahun 2011 hingga tahun 2015 berlakunya kelembapan ekonomi global yang turut mempengaruhi pasaran hartanah komersial yang merupakan salah faktor yang mempengaruhi harga dan pasaran hartanah komersial. Namun demikian, pada tahun 2015 ini telah memperlihatkan bahawa faktor tempatan juga mempengaruhi harga pasaran hartanah komersial iaitu faktor pembangunan kawasan baharu seperti di kawasan Pusat Perdagangan Pontian. Di kawasan ini berlakunya kepesatan terhadap penawaran dan permintaan kepada hartanah komersial kerana ia merupakan satu pelan pembangunan perancangan dan kemajuan pihak berkuasa tempatan dan pihak berkuasa negeri Johor. Secara keseluruhannya, pembangunan yang dirancang oleh pihak berkuasa ini akan nilai meningkatkan pasaran hartanah tempatan sekaligus ia dapat menarik pihak pelabur untuk membeli hartanah komersial di Pontian. Di samping itu, pembangunan di Pusat Perdagangan Pontian ini adalah terdapatnya beberapa fasa pembangunan yang mengikut peringkat. Selain itu, faktor lokasi juga mempengaruhi nilai tren harga pasaran hartanah komersial. Menurut Ismail (1997) lokasi dan tapak mempengaruhi kemudahan boleh sampai dan pengangkutan awam yang boleh meningkatkan nilai harta-harta komersial. Oleh itu, kawasan ini disebabkan oleh di Pusat perdagangan Pontian ini wujudnya pusat pengangkutan awam dan asas bagi memudahkan pelanggan berkunjung ke kedai tersebut. Pelanggan biasanya akan pergi melihat ke lokasi kedai yang hendak dibelinya bagi memastikan peniaga yang menjalankan aktiviti perniagaan itu dapat menjana keuntungan (Eboy, 2004). 1.3 Penyataan Masalah Kajian Harta tanah komersial ini meliputi hartanah yang berkaitan dengan perniagaan. Sebagai contoh rumah kedai, bangunan pejabat, kedai, kompleks perniagaan (Ali, 1998). Kesemua hartanah ini mengalami kenaikan transaksi dan pindah milik yang mencatatkan 12,077 pindah milik kedai bernilai RM5.96 bilion. Pada suku pertama tahun 2009, jumlah dan nilai pindah milik masing-masing meningkat sebanyak 24.7%
dan 51.2% daripada jumlah pada suku pertama yang mencatatkan (9,687 pindah milik bernilai RM3.94 bilion). Walaubagaimanpun, jumlah pindah milik menurun 2.7% tetapi nilai meningkat sebanyak 9.0% berbanding pada suku kedua tahun 2009 yang mencatatkan jumlah 12,412 pindah milik bernilai RM5.46 bilion. Disamping itu, subsektor ini kekal menjadi peyumbang utama dalam aktiviti yang melibatkan harta tanah perdagangan (Laporan Pasaran Harta, 2010). (a) Transaksi dan nilai hartanah komersial tahun 2010 Menurut laporan pasaran harta (2010) iaitu pada tahun yang sama, negeri Johor mencatatkan 18.2% (RM825.03 juta) daripada keseluruhan pindah milik dan nilai yang tercatat pada tahun berkenaan. Namun demikian, bagi jenis kedai yang kedai dua hingga setengah tingkat keka popular yang mencatatkan 52.1% iaitu 6,289 pindah milik daripada syer pasaran kedai dan diikuti oleh kedai tiga hingga tiga setengah tingkat dengan mencatatkan jumlah 26.7% iaitu 3,230 pindah milik. Seterusnya, di Johor, harga bagi kedai adalah bagi kedai dua tingkat di Taman pasir Mas, Taman Universiti dan Taman Tampoi Indah mencatat lebih peningkatan sebanyak 8.1% hingga 18.5% iaitu dipindah milik antara RM320,000 dan RM500,000. Kedai yang serupa di kulai jaya mencatatkan peningkatan harga antara 4.0% hingga 15.0% tetapi harga kekal rendah pada harga RM150,000 hingga RM290,000. Seterusnya berlaku penurunan harga di Taman Desa Jaya dengan harga yang mencatatkan ialah RM217,000 hingga RM270,000. Semua maklumat yang telah dikupaskan ini berlaku disebabkan oleh berlaku kemelesetan ekonomi pada sekitar tahun 2008 hingga akhir tahun 2010. Perubahan jumlah dan nilai pindah milik serta perubahan trend harga hartanah ini disebabkan oleh faktor dalaman dan faktor luaran yang mempengaruhi harga harta tanah itu sendiri. (b) Transaksi dan nilai hartanah komersial tahun 2015 Menurut laporan pasaran harta (2015), harta tanah komersial merekodkan kenaikan kerana perniagaan serta sentiment pengguna menurunn pada suku kedua tahun 2015 yang mencatatkan 17,794 transaksi bernilai RM14.49 bilion yang telah direkodkan. Di negeri Johor mencatatkan 13.4% (Laporan Pasaran Harta, 2015).
Jadual 1.3.1 Pergerakan Pasaran Komersial (Laporan Pasaran Harta, 2015) Jadual 1.3.2 Bilangan transaksi dan nilai komersial rekod yang disimpan (Laporan Pasaran Harta, 2015)
(c) Transaksi jenis kedai Transaksi bagi jenis kedai yang mencatatkan dominasi transaksi harta komersial iaitu 56.6% dan 55.3% daripada jumlah nilai. Aktiviti pasaran meningkat 4.9% dalam bilnagan dan 12.4% dalam nilai dengan merekod 10,075 transaksi bernilai RM8.01 bilion. Di negeri Johor mencatatkan 19.3% Jadual 1.3.3 Bilangan transaksi jenis kedai (Laporan Pasaran Harta, 2015)
(d) Bilangan Transaksi jenis kompleks perniagaan Manakala untuk harta tanah komersial jenis kompleks perniagaan ialah lapan transaksi mencatatkan RM892.66 juta yang telah direkodkan pada tahun semasa iaitu setiap satu di Wilayah Persekutuan, Kuala Lumpur, Johor, Melaka dan Sabah serta empat di Selangor (Laporan Pasaran Harta, 2015). Jadual 1.3.4 Bilangan transaksi jenis kompleks perniagaan (Laporan Pasaran Harta, 2015) Bagi untuk mengetahui tentang trend perubahan harga hartanah ini juga mengambil kira beberapa faktor makro dan faktor mikro yang mempengaruhi permintaan dan penawaran terhadap hartanah komersial. Disamping itu, bagi mencapai obejktif pertama ialah trend harga pasaran hartanah komersial sebelum dan selepasas pembangunan Pusat Perdagangan Pontian untuk mengkaji transaksi yang direkodkan sebelum dan selepas pembangunan tersebut dengan mengaitkan dengan fasa pembangunan di kawasan kajian. Oleh itu, dapat mengenalpasti bagaimana trend perubahan harga hartanah komersial berubah setiap fasa pembangunan atau tahun
transaksi pindah milik yang telah direkodkan. Disamping itu, boleh mengaitkan dengan peristiwa kemelesetan ekonomi global dan dalam negara yang telah merencatkan KNK negara. Oleh itu, kesannya keatas harga hartanah komersial dan juga hartanah yang lain. Oleh itu objektif yang kedua ingin menekankan kepada aspek yang hendak dikaji oleh pengkaji ialah mencatatkan segala faktor makro dan faktor mikro (faktor permintaan dan faktor penawaran) yang mempengaruhi trend harga hartanah di kawasan kajian. 1.4 Persoalan Kajian Berdasarkan penyataan masalah tersebut, maka persoalan kajian di bawah diwujudkan untuk mendapatkan hasil kajian yang konsisten dengan masalah yang timbul. i) Apakah trend harga hartanah komersial di Bandar Pontian? ii) Apakah faktor faktor mempengaruhi harga hartanah komersial lain kesan pembangunan Pusat Perdagangan Pontian? 1.5 Objektif Kajian Berdasarkan persoalan kajian tersebut, maka objektif kajian di bawah diwujudkan untuk mendapatkan hasil kajian yang konsisten dengan masalah yang timbul. i) Mengenalpasti trend harga hartanah komersial di Bandar Pontian. ii) Mengenalpasti faktor faktor yang mempengaruhi harga hartanah komersial lain kesan pembangunan Pusat Perdagangan Pontian.
1.6 Skop Kajian Bagi memastikan kajian mencapai objektif yang digariskan, antara perkara-perkara yang perlu difokuskan ialah : 1. Kajian ini terhad di kawasan Bandar Pontian dan Di Pusat Perdagangan Pontian. 2. Kajian akan memperlihatkan trend hartanah di Bandar pontian yang menumpukan transaksi jual beli dan pindah milik dimana maklumat tersebut didapati di JPPH. 3. Kajian ini juga akan melibatkan faktor faktor yang mempengaruhi harga hartanah komersial, selain daripada kesan pembangunan Pusat Perdagangan Pontian. 1.7 Metodologi Kajian Metodologi kajian ini adalah berdasarkan kepada dua kaedah utama iaitu : i. Tinjauan kajian literatur (literature review) yang lepas akan dilakukan untuk mengetahui mengenai trend harga hartanah di Pusat Perdagangan Pontian dan trend hartanah komersial sebelum dan selepas pembangunan Pusat Perdagangan Pontian. Kajian ini bertujuan memudahkan dalam memenuhi objektif yang ingin dilakukan. Oleh itu, pengumpulan data maklumat perlulah dilakukan dengan lebih teliti dan lebih cekap. ii. Kajian secara temu bual secara am (interview survey) dan temu bual secara langsung dengan pihak pemaju dan agen-agen hartanah serta pihak-pihak berkaitan di Pontian. Selain itu, menemu bual berkaitan masalah dan jawapan kepada isu berkaitan kajian
TAJUK Kajian kesan pembangunan pusat perdagangan pontian baharu terhadap perubahan transaksi hartanah komersial di Bandar Pontian PERSOALAN KAJIAN 1 (2) Apakah trend harga hartanah komersial di Bandar Pontian? PERSOALAN KAJIAN 2 (1) ii) Apakah faktor faktor mempengaruhi harga hartanah komersial lain kesan pembangunan P.P. Pontian? OBJEKTIF KAJIAN 1 (1) Mengenalpasti trend harga hartanah komersial di Bandar Pontian OBJEKTIF KAJIAN 2 (2) Mengenalpasti faktor faktor mempengaruhi harga hartanah komersial lain kesan pembangunan P.P. Pontian SKOP KAJIAN Pusat Perdagangan Pontian, Bandar Pontian, Johor METODOLOGI KAJIAN PENGUMPULAN DATA Kaedah 1 -Temu bual (interview) DATA PRIMER DATA SEKUNDER - Laman web - Tesis terdahulu - Bahan bercetak lain ANALISIS DATA HASIL KAJIAN KESIMPULAN DAN KAJIAN Rajah 1.7.1: Carta Alir Kajian (Penyelidik, 2017
1.8 Kepentingan Kajian Kajian yang dijalankan boleh berkepentingan kepada pelbagai pihak sama ada secara langsung atau tidak di dalam sector harta tanah. Antara pihak yang mendapat kepentingan dan dimanfaatkan ialah : a. Masyarakat Setempat Hasil kajian ini nanti memberikan pandangan yang baharu terhadap harga pasaran yang semasa dan prestasi trend harga hartanah komersial di daerah Pontian khususnya di Pusat Perdagangan Pontian. b. Syarikat Pemaju Harta Tanah kajian ini berkepentingan untuk mengetahui apakah maklumat yang sering dipaparkan oleh syarikat pemaju harta tanah yang mana memberi saingan terhadap trend harga harta tanah yang sering berubah mengikut faktor makro dan faktor mikro. Selain itu, ia juga memberi kesan kepada harga yang ditawarkan terhadap harta tanah yang bakal dijual kepada pembeli yang dipengaruhi oleh kesan pembangunan kawasan baharu. c. Agen Harta Tanah Agen harta tanah ini dapat memberikan maklumat tentang dimanakah harta tanah yang masih berlaku lebihan penawaran di kawasan daerah Pontian khususnya di Pusat Perdagangan Pontian. Disamping itu, mereka ini juga mampu memberikan maklumat tentang nilai pasaran yang telah dipersetujui oleh antara penjual dan pembeli. d. Pihak Berkuasa Tempatan Pihak berkuasa tempatan ini memberikan manfaat terhadap pemaju harta tanah di Majlis Daerah Pontian sebagai rujukan untuk mengemaskini data transaksi dan meympan maklumat pindah milik harta tanah komersial.
1.9 Kesimpulan Secara keseluruhan bab ini telah menceritakan bahawa segala persoalan dan penyataan masalah yang akan dibuat mengikut carta alir kerja yang dibincangkan. Sejurus itu, pemilihan tajuk dan objektif yang bersesuian telah dibuat untuk mengikuti segala perancangan yang dilakukan. Disamping itu, untuk mencapai tujuan analisisa kajian ini. Pengkaji telah membuat perbincangan dan penelitian dalam membuat dan memilih segala maklumat yang diambil oleh pengkaji. Maklumat yang diambil oleh pengkaji adalah seperti bahan-bahan yang telah dipercayai oleh pengkaji dan para akademik yang lepas. Seterusanya, pengkaji membuat satu analisisa tentang permasalahan kajian lalu dengan mendapatkan maklumat data daripada laporan harta kerajaan iaiti daripada portal rasmi JPPH. Oleh demikian, segala maklumat mudah didapati dan dirujuk oleh pengkaji untuk mencapai tujuan objektif pertama dan kedua.
BAB 2 KAJIAN LITERATUR 2.0 PENGENALAN Setelah masalah dikenalpasti, rangkaian teori serta ruang lingkup konsep untuk menghadapi persoalan masalah tersebut perlu ditentukan. Penentuan rangkaian teori dan ruang lingkup dibuat melalui tinjauan ke atas kajian-kajian lepas yang berkaitan dengan masalah yang telah dikenalpasti. Oleh itu, bab ini akan membincangkan tentang kata kunci bagi kajian ini serta teori atau konsep yang berkaitan dengan kajian. Menurut Ali Hishamudin (1998) harta tanah adalah merujuk kepada suatu jenis harta, suatu bidang kajian, satu pendudukan ataupun bentuk fizikal aktiviti perniagaan. Harta tanah adalah sumber yang paling asas di dunia. Ia membekalkan ruang untuk aktiviti-aktiviti sosial dan ekonomi manusia. Harta tanah sangat berkait rapat dengan kehidupan kita berbanding dengan komoditi individu yang lain. Justeru itu, ia seringkali dijadikan objek dalam kajian dan analisis. Dalam kajian ini, harta tanah yang dikaji adalah harta tanah perdagangan dan fokus diberi kepada rumah kedai yang terletak di skim perumahan. Secara umumnya, sebuah skim perumahan adalah projek perumahan yang mengandungi sekurangkurangnya lima atau lebih bangunan yang digunakan untuk tujuan kediaman. Satu skim perumahan adalah satu identiti. Ianya boleh dibangunkan di atas sekeping tanah dengan satu hakmilik, atau banyak tanah dengan hakmilik yang lebih dari satu, serta boleh dibangunkan dalam beberapa fasa. Pembangunan tersebut boleh bercampur dengan bangunan untuk kegunaan lain seperti perniagaan, industri dan institusi (Laporan Status Pasaran Harta Tanah Suku Pertama, 2005).
2.1 Definisi Dalam bahagian ini, definisi bagi istilah-istilah penting yang berkaitan dengan kajian ini akan dibincangkan. 2.1.1 Hartanah Komersial Premis komersial ertinya mana-mana premis yang digunakan keseluruhannya atau sebahagiannya bagi tujuan perdagangan, pemiagaan, penyediaan perkhidmatan atau kemudahan atau apa-apa aktiviti lain, sarna ada bagi mendapatkan keuntungan atau selainnya. Aktiviti peruncitan pula terbentuk daripada gabungan peruncit, perniagaan kecil dan pasar basah. Oi samping itu, sektor peruncitan juga merupakan gabungan antara pasar raya koperasi bersatu dan kedai-kedai yang menjual peralatan tertentu dan diletakkan di dalam satu plaza membeli-belah di kawasan perbandaran. Perniagaan runcit adalah satu-satunya sektor pemiagaan yang paling senang diceburi di Malaysia (Eboy, 2004). Menurut Ali Hishamudin (1998), perkedaian merupakan unit-unit kedai yang dikenali sebagai rumah kedai. Harta perniagaan tempatan yang terdapat di kawasan-kawasan perumahan atau perusahaan yang menjual barang keperluan harian untuk penduduk di kawasan sekelilingnya ynang merupakan rumah kedai. Di samping itu, rumah kedai mempunyai dua fungsi atau kegunaan iaitu sebagai tempat perniagaan dan kediaman. Biasanya, tingkat atas bangunan rumah kedai akan digunakan sebagai tempat kediaman manakala tingkat bawah pula akan digunakan untuk menjalankan aktiviti perniagaan. Rumah kedai lazimnya terdiri daripada 1 tingkat hingga 5 1/2 tingkat. Bagi rumah kedai 1 tingkat, ruang hadapan akan digunakan sebagai tempat perniagaan manakala bahagian belakang bangunan akan digunakan untuk tempat kediaman.